Devenir propriétaire est un objectif pour beaucoup de personnes qui s’installent au Canada, et la bonne nouvelle est qu’il n’est généralement pas nécessaire d’être citoyen pour acheter. Les résidents permanents peuvent acheter une propriété résidentielle comme tout autre résident, et de nombreux titulaires de permis de travail et étudiants internationaux le peuvent aussi, selon leur statut. L’élément principal à comprendre est une loi fédérale qui restreint temporairement l’achat de certaines propriétés résidentielles par des non-citoyens et non-résidents permanents : la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens. Elle a été prolongée et s’applique actuellement jusqu’au 1er janvier 2027, mais elle prévoit des exceptions importantes pour les résidents permanents, de nombreux titulaires de permis de travail, et certains étudiants. Le reste du parcours est une question d’argent : les prêteurs fixent une mise de fonds minimale qui augmente avec le prix, une assurance prêt hypothécaire s’applique lorsque vous versez moins de 20 pour cent, et vous paierez des droits de mutation et d’autres frais de clôture qui varient selon la province. Les règles et les chiffres dans ce domaine changent souvent; considérez donc tout ce qui suit comme de l’information générale et confirmez les détails à jour avant d’acheter.
Les nouveaux arrivants et les RP peuvent-ils acheter ? L’interdiction expliquée
Les résidents permanents et les citoyens canadiens ne sont pas visés par l’interdiction d’achat par des non-Canadiens et peuvent acheter une propriété résidentielle comme tout le monde. La restriction vise les personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes permanentes. En vertu de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, que le gouvernement fédéral a prolongée et qui s’applique actuellement jusqu’au 1er janvier 2027, certains non-Canadiens ne peuvent temporairement pas acheter certaines propriétés résidentielles. Comme il s’agit d’une mesure temporaire déjà prolongée une fois, vérifiez son statut actuel et sa date d’expiration sur des sources officielles avant de vous y fier.
Il existe plusieurs exceptions. Les résidents permanents sont exemptés. De nombreux titulaires de permis de travail le sont aussi : selon la réglementation actuelle, une personne autorisée à travailler au Canada peut généralement acheter si son permis ou son autorisation comporte au moins 183 jours de validité restants au moment de l’achat. Les étudiants internationaux peuvent être admissibles s’ils respectent des conditions précises, et les personnes protégées et certains demandeurs d’asile sont aussi exemptés. Les conditions exactes ont été modifiées depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction, de sorte que les critères précis peuvent changer.
L’interdiction comporte aussi des limites sur ce qui est visé et où. Elle couvre généralement les propriétés résidentielles de trois unités d’habitation ou moins, y compris les maisons individuelles, les maisons jumelées et les unités de copropriété, et elle s’est appliquée surtout dans les grandes régions urbaines (régions métropolitaines de recensement et agglomérations de recensement) plutôt que dans les petites collectivités ou les régions rurales. Ce que cela signifie pour vous : si vous êtes RP, l’interdiction n’est généralement pas un souci, mais si vous avez un permis de travail ou d’études, vérifiez si vous répondez à une exception et si la propriété et l’emplacement sont visés avant de faire une offre. Les sanctions pour un achat interdit peuvent être importantes; c’est donc un point à vérifier soigneusement ou pour lequel obtenir un avis professionnel.
Le montant de la mise de fonds nécessaire
Le Canada fixe une mise de fonds minimale qui augmente avec le prix de la maison. En règle générale, il faut au moins 5 pour cent sur la portion du prix jusqu’à 500 000 $, au moins 10 pour cent sur la portion entre 500 000 $ et le plafond assurable, et 20 pour cent ou plus une fois que le prix dépasse ce plafond. Concrètement, une maison de 400 000 $ exige environ 20 000 $, tandis qu’une maison de 700 000 $ exige 25 000 $ (5 pour cent des premiers 500 000 $) plus 20 000 $ (10 pour cent des 200 000 $ suivants), soit un minimum de 45 000 $.
Le plafond est important parce que l’assurance prêt hypothécaire n’est offerte qu’en dessous. Le gouvernement fédéral a relevé le plafond de prix pour les prêts assurés, et l’assurance soutenue par le gouvernement n’est généralement pas offerte pour les maisons au plafond ou au-dessus, où une mise de fonds de 20 pour cent ou plus est habituellement exigée. Certains éléments, comme le plafond exact et le fait que la limite plus élevée s’applique aux premiers acheteurs et aux constructions neuves plutôt qu’aux acheteurs récurrents, ont changé récemment; confirmez donc les chiffres actuels avant de planifier en fonction.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 pour cent, votre prêt doit habituellement être assuré contre le défaut (souvent par la SCHL ou un assureur privé comme Sagen ou Canada Guaranty). Cette assurance protège le prêteur, et non vous, et la prime est ajoutée à votre prêt et remboursée avec le temps. Une mise de fonds plus élevée réduit ou supprime cette prime et diminue le montant emprunté, mais ce n’est pas le seul coût à prévoir, comme l’expliquent les sections suivantes.
Programmes de prêt pour nouveaux arrivants et qualification sans crédit canadien
Les prêteurs examinent normalement votre historique de crédit canadien pour approuver un prêt, ce qui est un défi si vous venez d’arriver. Pour y remédier, les grandes banques canadiennes et certains autres prêteurs offrent des programmes de prêt pour nouveaux arrivants destinés aux résidents permanents et à de nombreux titulaires de permis de travail ayant peu ou pas d’historique de crédit canadien. Ces programmes peuvent accepter d’autres documents à la place d’un pointage de crédit national, et certains peuvent tenir compte d’un dossier de crédit étranger, bien que les conditions et l’admissibilité diffèrent selon le prêteur.
Les attentes courantes de ces programmes comprennent une preuve de statut d’immigration (comme une carte de RP ou un permis de travail valide), une preuve d’emploi et de revenu, et souvent une courte période d’emploi au Canada, généralement environ trois mois, bien que certains prêteurs soient plus souples et d’autres plus stricts. On peut vous demander des documents supplémentaires comme des relevés bancaires, une lettre de référence d’une banque étrangère, une preuve de votre mise de fonds et de sa présence dans votre compte depuis un certain temps, et un historique de paiement de loyer. Les assureurs de prêt hypothécaire offrent aussi des programmes pour nouveaux arrivants que les prêteurs utilisent, ce qui fait partie de la façon dont un nouvel arrivant peut être admissible avec aussi peu que 5 pour cent de mise de fonds.
Ce que cela signifie pour vous : comparez les offres, car les programmes, les taux et les documents exigés varient d’un prêteur à l’autre, et un courtier hypothécaire peut en comparer plusieurs à la fois. Bâtir tôt un historique de crédit canadien, même avec une carte de crédit garantie ou un petit compte, peut élargir vos options avec le temps. Rien de tout cela ne garantit l’approbation; chaque prêteur fixe ses propres règles et prend sa propre décision.
Droits de mutation, remboursements et frais de clôture
En plus de la mise de fonds, les acheteurs paient des frais de clôture, et l’un des plus importants est le droit de mutation immobilière (parfois appelé taxe de transfert de propriété). Il est perçu par la province, et dans certaines villes (par exemple Toronto), il existe un droit de mutation municipal additionnel qui s’ajoute à celui de la province. Le taux et la structure varient beaucoup selon la province, et quelques provinces ne le perçoivent pas du tout; le montant peut donc aller de rien à plusieurs milliers de dollars ou plus selon l’endroit et le prix.
De nombreuses provinces offrent un remboursement ou une exonération pour les premiers acheteurs qui peut réduire ou éliminer cette taxe jusqu’à certaines limites de prix, et certaines prévoient un remboursement fédéral de la TPS/TVH pour les maisons neuves. Les règles d’admissibilité diffèrent, et certains remboursements exigent d’être citoyen ou résident permanent du Canada, ce qui peut toucher les nouveaux arrivants au statut temporaire; vérifiez donc les règles précises de votre province et de votre ville. Comme ces seuils et montants sont mis à jour de temps à autre, confirmez les chiffres actuels auprès de l’autorité provinciale ou municipale.
Au-delà des droits de mutation, prévoyez d’autres frais de clôture qui comprennent souvent les honoraires d’avocat ou de notaire, une inspection de la maison, une assurance titres, une évaluation, les ajustements de taxes foncières et de services publics, et toute prime d’assurance prêt hypothécaire ainsi que la taxe de vente sur cette prime. Une règle empirique courante est de prévoir environ 1,5 à 4 pour cent du prix d’achat pour les frais de clôture, mais le chiffre réel dépend de votre province et de votre situation. Ce guide est de l’information générale à but éducatif, et non un avis financier, fiscal ou juridique; pour votre achat précis, envisagez de consulter un professionnel hypothécaire agréé, un avocat ou notaire en immobilier, et un conseiller fiscal qualifié.
Foire aux questions
Un nouvel arrivant ou un résident permanent peut-il acheter une maison au Canada ?
Oui, dans la plupart des cas. Les résidents permanents et les citoyens peuvent acheter une propriété résidentielle sans restriction. De nombreux titulaires de permis de travail et certains étudiants internationaux peuvent aussi acheter s’ils répondent aux exceptions de l’interdiction fédérale d’achat par des non-Canadiens. Confirmez votre admissibilité avant de faire une offre, car les règles dépendent de votre statut.
Qu’est-ce que l’interdiction d’achat par des non-Canadiens et s’applique-t-elle à moi ?
C’est une loi fédérale qui interdit temporairement à certains non-citoyens et non-résidents permanents d’acheter certaines propriétés résidentielles. Elle a été prolongée et s’applique actuellement jusqu’au 1er janvier 2027, mais les RP en sont exemptés, tout comme de nombreux titulaires de permis de travail et certains étudiants. Comme elle est temporaire et a été modifiée, vérifiez les règles et la date d’expiration actuelles sur des sources officielles.
Puis-je acheter avec un permis de travail ou d’études ?
Souvent oui. Une personne autorisée à travailler au Canada peut généralement acheter si son permis de travail comporte au moins 183 jours de validité restants au moment de l’achat, et les étudiants peuvent être admissibles s’ils respectent des conditions précises. Les critères exacts ont changé depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction; confirmez donc les exigences actuelles pour votre situation.
De quelle mise de fonds ai-je besoin en tant que nouvel arrivant ?
Le minimum est généralement de 5 pour cent sur la portion du prix jusqu’à 500 000 $, de 10 pour cent sur la portion entre 500 000 $ et le plafond assurable, et de 20 pour cent ou plus au-dessus du plafond. Avec une mise de fonds inférieure à 20 pour cent, votre prêt doit habituellement être assuré contre le défaut. Les programmes pour nouveaux arrivants peuvent permettre aussi peu que 5 pour cent pour les acheteurs admissibles.
Puis-je obtenir un prêt sans historique de crédit canadien ?
Peut-être. Les grandes banques canadiennes et certains prêteurs offrent des programmes pour nouveaux arrivants destinés aux RP et à de nombreux titulaires de permis de travail ayant peu ou pas de crédit canadien. Ils peuvent accepter des documents supplémentaires à la place d’un pointage, demandent souvent environ trois mois d’emploi au Canada, et peuvent tenir compte d’un dossier de crédit étranger. Chaque prêteur fixe ses règles et décide au cas par cas.
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire et dois-je la payer ?
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 pour cent, votre prêt doit habituellement être assuré, souvent par la SCHL ou un assureur privé comme Sagen ou Canada Guaranty. La prime protège le prêteur, est ajoutée à votre prêt et remboursée avec le temps. Verser 20 pour cent ou plus supprime généralement cette exigence.
Qu’est-ce que le droit de mutation et y a-t-il des remboursements pour les nouveaux arrivants ?
Le droit de mutation est un frais de clôture perçu par la province, avec une taxe municipale supplémentaire dans certaines villes comme Toronto. De nombreuses provinces offrent un remboursement aux premiers acheteurs qui le réduit ou l’élimine jusqu’à certaines limites de prix, mais certains remboursements exigent la citoyenneté ou la résidence permanente. Les taux et les remboursements varient selon la province; vérifiez vos règles locales.
Quels autres frais de clôture devrais-je prévoir ?
Au-delà de la mise de fonds et du droit de mutation, prévoyez des honoraires d’avocat ou de notaire, une inspection de la maison, une assurance titres, une évaluation, les ajustements de taxes foncières et de services publics, et toute prime d’assurance prêt ainsi que la taxe qui s’y applique. Une règle empirique courante est d’environ 1,5 à 4 pour cent du prix d’achat, mais le montant réel dépend de votre province et de votre situation.
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Sources officielles
Cette page est fondée sur le droit et les politiques publiés par le gouvernement du Canada.